La rénovation énergétique d’un bâtiment fonctionnant sous le régime de la copropriété comporte diverses phases. Chacune a son importance et aucune ne doit être « oubliée » sous peine de concevoir un projet incomplet ou incohérent.

Traditionnellement un tel projet démarre par une ou des demandes des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle ou lors d’une réunion du conseil syndical. Le syndic peut également en être à l’initiative dans le cadre de son rôle de conseil notamment dans la recherche des aides financières possibles.

Audit énergétique

Si un accueil favorable est réservé par la copropriété pour réaliser des travaux d’entretien classiques (ravalement de façades, rénovation de la toiture, surtout l’étanchéité des toitures), la notion de « travaux embarqués » doit être évoquée pour une approche complète du projet et le respect des dispositions légales.

Lors de travaux de rénovation des bâtiments (ravalement de façade, rénovation de toiture), il peut être obligatoire depuis le 1er janvier 2017 de coupler les travaux prévus avec des travaux d’isolation thermique en application du décret 2016-711 du 30 mai 2016.

La première décision formelle à prendre en copropriété sera la réalisation de l’audit énergétique. Le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergétique sont définis par le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 et l’arrêté du 28 février 2012.

Ces textes s’imposent aux bâtiments :

  • Construits avant le 1er juin 2001
  • Soumis au statut de la copropriété et comprenant plus de 50 lots
  • À usage principal d’habitation
  • Équipés d’une installation collective de chauffage

Analyse de l’audit énergétique

L’audit énergétique constitue un véritable outil d’aide à la décision car il fait apparaître :

  • Un état des lieux exhaustif de la copropriété
  • Des pistes d’économies d’énergies réalisables
  • Une estimation de ces économies et des investissements à prévoir
  • La première phase, après réception de l’audit, est d’en faire l’analyse en présence du technicien l’ayant réalisé, du syndic, du conseil syndical assisté éventuellement des copropriétaires ayant marqué un intérêt spécifique pour les travaux.

L’audit fait apparaître la nature et l’importance des déperditions avec leur répartition par poste (toiture, façades, sous-sol, ventilation, fenêtres).

Cette analyse permet le plus souvent de déterminer des scénarios de travaux, du plus basique au plus complet (façades seules, toitures seules, etc)

Il est souhaitable que cette analyse réalisée conjointement par les divers intervenants aboutisse à la réalisation d’une synthèse avec plusieurs scénarios, plus ou moins ambitieux, à présenter à la copropriété.

Il doit en résulter une prise de conscience de la copropriété de la nécessité de réaliser des travaux, de l’importance du projet, de son objectif et des bénéfices que les copropriétaires et les occupants peuvent en tirer.

Intervention d’un maître d’oeuvre (MOE)

Si le projet retient l’attention des copropriétaires, le syndic soumet à l’assemblée générale la décision de confier une mission à un MOE afin d’affiner le ou les scénarios pressentis.

Sa mission se décompose en deux phases :

1ère année : Etablissement du cahier de charges, consultation des entreprises, passation des marchés

2ème année : Suivi du chantier et réception des travaux.

Intervention d’un  assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO)

En parallèle du MOE, la copropriété pourra avoir recours à une ingénierie financière qui peut être réalisée par un AMO. Sa mission est d’informer la copropriété des aides financières envisageables (aides collectives ou aides individuelles) et d’optimiser le montage financier du projet.

Ce travail de l’AMO permet d’aboutir à un dossier finalisé en vue d’une réunion préalable des copropriétaires avant toute décision formelle relative aux travaux à prendre en Assemblée Générale. Ainsi chacun peut prendre connaissance des éléments factuels du dossier et poser toutes les questions utiles.

Réunion d’information préalable

L’expérience valide la nécessité de cette réunion préalable qui permet d’expliciter le projet sans pression de vote par la suite. Cette réunion est l’occasion d’argumenter le calibrage des travaux et d’en présenter le financement.

Il est intéressant, dans la présentation du dossier de rénovation énergétique, de prendre en compte le coût « normal » d’un ravalement de façades ou d’une rénovation de toiture et de le comparer avec le surcoût engendré pour la partie isolation déduction faite des subventions.

Décision en assemblé générale

Dans la mesure où les diverses phases ci-dessus explicitées ont permis une bonne information des copropriétaires, la décision de réaliser les travaux peut être soumise à l’Assemblée Générale et les copropriétaires peuvent faire un choix éclairé.

Synthèse

L’expérience de nombreux projets de rénovation énergétique menés à terme permet de mesurer la nécessité et l’importance de respecter les diverses phases de progression pour la finalisation optimale d’une telle opération :

  • Réalisation d’un audit énergétique
  • Analyse de l’audit par le conseil syndical et le syndic
  • Information des copropriétaires
  • Désignation d’un Maître d’œuvre (MOE)
  • Intervention d’un assistant à maître d’ouvrage (AMO)
  • Réunion d’information préalable des copropriétaires
  • Décision en Assemblée générale de voter les travaux
  • Lancement des travaux

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